不動産の財産分与について
財産分与の対象となる不動産
財産分与は、夫婦で築いた財産を分けるものですので、親から相続した不動産は、財産分与の対象となりません。
婚姻前に購入した不動産であっても、婚姻後も住宅ローンを支払っている場合には、婚姻後のローン返済について夫婦で財産形成がなされていると評価できますので、婚姻後に返済されたローン金額の割合分については、財産分与の対象となり得ます。
具体的は、次の計算方法により財産分与の対象となる金額を算出することができます。
不動産の時価（査定額）×婚姻後のローン返済額/ローン借入総額
不動産がオーバーローンである場合
住宅ローンの別居時点の借入残高が住宅ローンで購入した自宅不動産の時価を超える場合をオーバーローンと言います。
この場合の財産分与はどうなるのでしょうか。
（１）財産が当該不動産のみの場合
例えば、不動産の名義及びローン債務者が夫のみで、オーバーローンの場合には、夫の財産は、0と評価されますが、当該債務も分与の対象とすることはできません（妻に当該ローン債務を分担させることはできません）。
もっとも、当該オーバーローンの不動産を処分せずに名義人である夫がローンを支払い続ける場合は最終的には夫が当該不動産を取得するわけなので、オーバーローンの全てを夫が負担するという結論も飲み込みやすいところですが、オーバーローンの不動産を売却処分し債務しか残らない場合の当該債務の負担については、夫が名義人であるからといって夫のみが負担するのは不公平ではないかと疑問も生じます。
そのような場合には、家計維持のために生じた債務（そのような場合債務であっても公平に負担すべきとされる場合があります）と同じように、当該不動産購入の経緯や双方の収入等を考慮して収入の比率で分担する等の調整が相当と考えられる場合もあるでしょう。
（２）不動産以外にも財産がある場合
オーバーローンの不動産以外にも財産がある場合は、当該不動産の時価（査定額）を積極財産として、当該ローン残債を消極財産として計上し、他の財産額と通算して財産分与額を算出する（通算説）のか、通算せずにオーバーローンの不動産は財産価値ゼロとして、当該不動産の時価及びローン残額は計上せずに、他の財産のみで財産分与を行うのか（非通算説）、見解が分かれ、裁判例も分かれているところです。
私の経験上、一般的に実務では通算することが多いと思いますが、当該不動産が収益物件（第三者へ賃貸している物件）である場合には、その残債は、当該収益により支払ってしかるべきとの考え方から、通算しないという裁判例もあり、また当該不動産が自宅の場合には、他の財産が当該ローン残債の返済に利用されることが想定されているかどうか等当該事案によって裁判例も分かれていますので、弁護士に相談されることをお勧めします。
不動産購入にあたり、親から頭金等の援助を受けていた場合
例えば、妻の親が頭金を出してくれた場合や婚姻前の貯金を頭金に充てた場合は、当該親からの援助金や婚姻前の貯金で頭金に充てた部分については、購入価格に対する割合として考慮されることになります。
＜具体例＞
結婚後自宅を4000万円で購入するにあたり、妻の父親から500万円の援助（贈与）を受け、それを頭金に充て、残りを住宅ローンとした場合。
不動産の時価を3000万円とします。
3000万円×（4000万円－500万円）/4000万円＝2625万円が財産分与の対象となる共有財産となり、
375万円は妻の特有財産として、妻の取分となります。
住宅ローンが残っている不動産の名義変更
例えば、夫名義の自宅を財産分与で妻が取得し妻名義としたい場合、未だ住宅ローンが残っている場合には、当該ローンの債権者である金融機関の承諾が必要となり、通常は当該ローンの完済若しくはローンの借り換えを求められます。
従って、この場合、新に名義人となりたい方は、ローンを完済できるだけの資力乃至銀行が借り換えに応じてくれるだけの経済的信用力が必要となります。
妻が専業主婦で長年職から離れていた場合には、妻がローン完済若しくはローン借り換えを行うことは現実的に困難な場合が多いと考えられます。
そのような場合であっても、子の学業等の都合で離婚後直ぐに自宅を出て行くことは避けたいという場合には、例えば子が学校を卒業するまで自宅退去を猶予してもらう（その間は毎月の住宅ローン支払額を家賃として夫に支払う）等代替となる方法を検討することになるでしょう。
財産分与により自宅を取得した場合の税金
財産分与として、不動産を取得した場合は、通常、不動産取得税は課税されません。
ただし、所有権移転登記手続を行う場合には、登録免許税を収める必要があります。
通常は、所有権移転を受ける側が登録免許税を負担することが一般的ですが、これを分与する側に負担させたい場合は、当事者間で取り決めておく必要があります。
他方で、不動産を分与した側には、譲渡所得税が課税される場合があります。
不動産の購入時よりも譲渡時の不動産の価値が上回っている場合には注意が必要です。
なお、居住用の不動産を財産分与する場合には、譲渡所得の特別控除（3000万円）が適用されます。
以上のように、不動産の財産分与に関連する住宅ローンの取り扱いには様々な問題が含まれています。
具体的な状況に応じて、専門家のアドバイスやサポートを受けながら、適切な対応を行うことが大切です。
解決事例
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